- Un sector tan importante como el inmobiliario no puede supeditarse de manera exclusiva a la iniciativa pública.
La reciente estabilización del Euríbor ha permitido un incremento notable del importe medio de las hipotecas sobre viviendas en los últimos meses de 2024.
Sin perjuicio de lo conveniente que sería un análisis más exhaustivo, puede concluirse que el mercado de propiedad desea acceder a la titularidad inmobiliaria, y que esta ambición se potencia con la política monetaria impulsada por el Banco Central Europeo.
Sin embargo, la demanda general no alcanza mayores cotas por dos razones fundamentales.
La primera, que la oferta de vivienda en España es muy limitada.
La segunda, que la vivienda para adquisición propia ha entrado en competición con otras fórmulas especulativas que captan los inmuebles con el propósito de situarlos en el mercado arrendaticio, bien a través de las reglas tradicionales, bien mediante otras opciones más novedosas, como las que ofrecen algunas plataformas dedicadas al alquiler turístico.
Y en este escenario ¿cuál ha sido la reacción de los poderes públicos?
En general, ha reinado la pasividad culpable.
De forma específica, cuando por ejemplo se ha decidido legislar (véase la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda), las consecuencias jurídicoeconómicas han sido contraproducentes: restricción de la oferta de arrendamiento y contracción de la inversión ante el riesgo de inseguridad jurídica en la recuperación posesoria de los activos.
Mal o muy mal. Estas son las dos calificaciones que cabe reprochar a las instituciones con competencia en nuestro país.
«La necesidad de vivienda en España es de tal magnitud que difícilmente puede resolverse con el afloramiento vía vivienda social de los activos de la SAREB»
En los últimos meses, el Gobierno ha anunciado la creación de una empresa pública de vivienda que se hallaría vinculada (todavía no sabemos cómo) a la Sareb.
Sin embargo, y sin perjuicio de ignorar las condiciones y funciones de ese ente de nueva creación, lo cierto y real es que la necesidad de vivienda en España (sobre todo en núcleos urbanos) es de tal magnitud que difícilmente pueda resolverse con el afloramiento vía vivienda social de los activos de la Sareb.
Un sector tan importante como el inmobiliario, con una afectación a algo tan esencial como la vivienda, no puede supeditarse de manera exclusiva a la iniciativa pública. Una iniciativa que, además, ha brillado por su ausencia en las últimas décadas y que arrastra el lastre burocrático propio.
El asunto es más complejo y requiere de una solución urgente e inmediata.
Son tres los aspectos clave que deben tomarse en consideración para intentar resolver el problema de una vez.
1. En primer lugar, hay que revisar la Ley de Suelo del año 2015 a fin de flexibilizar las trabas burocráticas y las limitaciones que se concentran, principalmente, en zonas urbanas con mucha población.
2. En segundo lugar, hay que reformar el marco tributario de la construcción de vivienda (al menos con la finalidad de primera vivienda) así como de la adquisición de la misma, máxime cuando estamos en un escenario de salarios estancados y el peso hipotecario puede ser arriesgado para muchos hogares.
3. En tercer y último lugar, hay que reflotar el mercado de arrendamiento, para lo que sería imprescindible modificar y derogar parcialmente la Ley 12/2023, así como garantizar que la tutela judicial posesoria se despliega en plazos razonables, siendo crucial en este punto la creación de servicios comunes centralizados y dedicados exclusivamente a esto.
Es incuestionable que la crisis de 2008 dejó una herida importante en el mercado inmobiliario español. Una herida de la que todavía nos estamos recuperando, como bien prueban los procesos ejecutivos que todavía se siguen tramitando de aquella época.
Es innegable también que los presupuestos actuales de la vivienda en España no son los mejores para promover un giro que modifique la situación.
Sin embargo, no nos movemos en una coyuntura, sino en un problema que se ha vuelto estructural, con todo lo que esto supone, y la sombra que arroja sobre el futuro personal y familiar de tantas personas.
Seguramente no se habla lo suficiente de este asunto. Preferimos mirar a otro lado, sabiendo no obstante que la bola se va haciendo cada vez mayor.
Pero no podemos seguir así.
La iniciativa gubernamental con la Sareb no será suficiente, pero puede ser un estímulo para el cambio de enfoque en las políticas públicas de vivienda. Hace falta vivienda, pero también construirla, bonificar su adquisición (el contexto fiscal y económico lo permite) y dotar al mercado y a los propietarios de seguridad jurídica.
*** Álvaro Perez González es letrado de la Administración de Justicia.