Los números, sin abrumar, cuentan la historia. En medio siglo hemos pasado de treinta y seis millones de habitantes a cincuenta. Al mismo tiempo, el tamaño medio del hogar se ha hundido por debajo de 2,5 personas: más mayores, más hogares unipersonales, menos niños. Resultado: hoy España necesita en torno a veinte millones de viviendas habitables, accesibles y sostenibles, en distintas formas de tenencia. Nos faltan, al menos, un millón. Y faltan precisamente donde se concentra el empleo: las grandes áreas metropolitanas, que son las que atraen a quienes buscan oportunidades y las que peor están respondiendo.

Con ocho mil municipios competentes para otorgar licencias, pedir que el problema se resuelva ‘desde abajo’ es condenarlo. Hace falta un acuerdo de Estado, con las diecisiete comunidades autónomas y el Gobierno central como únicos protagonistas en la obtención de suelo, la financiación y los permisos. Un pacto que remueva, uno a uno, los obstáculos legales que hoy impiden actuar con rapidez.

Después de más de cuatro décadas trabajando en planeamiento, gestión, promoción, rehabilitación y disciplina urbanística, en la Administración local y autonómica y en despachos de todo tamaño por toda España, he visto cambiar casi todo menos una cosa: la lentitud.

Propongo una receta sencilla con seis ingredientes.

– Primero: construir un millón de viviendas sociales en alquiler en cuatro años.

– Segundo: cesión obligatoria a las comunidades autónomas, o al Estado, del cien por cien del suelo que los planes municipales ya destinan a vivienda protegida. Donde no exista ese suelo, cambiar la ley para permitir vivienda social en cualquier clase de suelo, siempre que sea de titularidad pública.

– Tercero: autorizar también la vivienda social en suelo rústico que no colisione con normativa sectorial, y expropiarlo a valor rústico. Esos suelos y esas promociones serán públicos a perpetuidad. Sin ventanas para la especulación ni para la privatización encubierta.

– Cuarto: compatibilizar estas medidas con todo lo que sume. Más alturas donde el suelo urbano lo tolere. Reconversión de edificios terciarios vacíos en alojamiento. Rehabilitación. No sobra ninguna herramienta cuando el objetivo es alojar a la gente.

– Quinto: como el suelo se obtendrá por cesión gratuita o expropiación, eliminar la exigencia tradicional de reservar suelo urbanizado para vivienda pública en los nuevos desarrollos. A cambio, exigir precios tasados dinámicos, ligados al valor de referencia catastral del barrio. Más beneficiarios de vivienda accesible, mejor ajustados a su realidad económica.

– Sexto: industrializar. Aprobar no más de diez diseños arquitectónicos por comunidad autónoma, cumpliendo todos los estándares, y repetirlos. Repetir barato no es repetir mal: es la única vía para abaratar, acortar plazos y romper el cuello de botella de la mano de obra. Lo demás es nostalgia.

¿Cómo se paga? Con financiación plural: fondos europeos en sus distintos programas, Estado y comunidades. Y los usuarios aportando rentas limitadas, variables en función de sus ingresos, para evitar abusos y sostener la gestión y el mantenimiento de los parques públicos.

Soy consciente de la objeción: ¿no estamos levantando promociones dormitorio de emergencia? Lo asumo. Primero los bueyes, después la carreta. Primero el techo, después la ciudad. Y si el suelo colindante también se obtiene a valor rústico por su finalidad social, dotar esas promociones de servicios, equipamientos y conexiones, hacer ciudad después será mucho más barato y mucho más rápido.

La vivienda ya no admite más diagnósticos ni más congresos. Admite decisiones. Un acuerdo de Estado, suelo público, diseños repetibles, financiación plural y rentas ajustadas al bolsillo. Seis ingredientes. Una receta.

Un millón de llaves en cuatro años. O seguiremos explicando, con muy buena prosa, por qué los jóvenes de este país no pueden emanciparse en el territorio que presume de haber superado todas las crisis menos esta.